› 2代目大家奮闘中！2013年07月03日
定款認証
朝一番で銀行へ。
設立時発起人である私の通帳に資本金を入金。大した金額ではありませんが、苦労してなんとか資本金の額を入金できました。
その通帳を持って司法書士事務所へ。
司法書士の先生はその通帳のコピーをとり、法人印を押印。
定款その他の必要書類がこれで揃い、先生は公証人役場へ。
今日の午前11時に認証。
明日は法務局で法人の登記。登記が上がってくるのは来週になるそうです。
いよいよ不動産管理法人の設立です。
設立時発起人である私の通帳に資本金を入金。大した金額ではありませんが、苦労してなんとか資本金の額を入金できました。
その通帳を持って司法書士事務所へ。
司法書士の先生はその通帳のコピーをとり、法人印を押印。
定款その他の必要書類がこれで揃い、先生は公証人役場へ。
今日の午前11時に認証。
明日は法務局で法人の登記。登記が上がってくるのは来週になるそうです。
いよいよ不動産管理法人の設立です。
2013年07月02日
水圧が・・・
法人の印鑑ができあがり、今日は司法書士の先生と法人設立の件で最終打ち合わせ。
定款の最終確認、明日の定款認証にむけての準備は整いました。
司法書士の先生がほとんどやってくれるので、思ったよりスムーズに進捗しています。（私は必要書類や資本金などを集めただけです）
会社設立はやっぱり多少費用がかかってでも専門家にまかせるべきですね。
話は変わって、
リフォームした賃貸物件の2階の水圧が弱いとのクレームがあり、どうにかできないかと管理会社さんから連絡がありました。
水道直結のため、どうしても2階は1階に比べて水圧が弱くなる。
一応、水道屋さんに連絡して、相談。
給水タンクを設置して、水圧ポンプを設置すれば、2階部分の水圧の問題は解決するとのこと。
ただ、費用が結構かかりそう・・・・。
この物件、月14万で借りてもらっているので今、退去されると痛いです。
長期入居を約束していただけるのなら、工事にOKを出そうかと思っています。
入居して3ヶ月。これからようやく投資資金の回収といきたいところでしたが、思いもしなかったクレーム。
水圧もリフォームの際に確認すべきでした。
とりあえず見積もり待ちの状態です。
定款の最終確認、明日の定款認証にむけての準備は整いました。
司法書士の先生がほとんどやってくれるので、思ったよりスムーズに進捗しています。（私は必要書類や資本金などを集めただけです）
会社設立はやっぱり多少費用がかかってでも専門家にまかせるべきですね。
話は変わって、
リフォームした賃貸物件の2階の水圧が弱いとのクレームがあり、どうにかできないかと管理会社さんから連絡がありました。
水道直結のため、どうしても2階は1階に比べて水圧が弱くなる。
一応、水道屋さんに連絡して、相談。
給水タンクを設置して、水圧ポンプを設置すれば、2階部分の水圧の問題は解決するとのこと。
ただ、費用が結構かかりそう・・・・。
この物件、月14万で借りてもらっているので今、退去されると痛いです。
長期入居を約束していただけるのなら、工事にOKを出そうかと思っています。
入居して3ヶ月。これからようやく投資資金の回収といきたいところでしたが、思いもしなかったクレーム。
水圧もリフォームの際に確認すべきでした。
とりあえず見積もり待ちの状態です。
2013年06月26日
3、4階も確認を
アパート外階段の外灯カバーがなくなってました。
3階と4階の間の階段で高い位置にあるので今まで気がつきませんでした。
梅雨の間もこの状態だったと思われます。
ひいきにしている電気屋さんに工事を依頼。
忙しい中、迅速に対応してくれ、交換工事完了です。
アパート周辺は清掃でよく回るのですが、4階まではなかなか登ることはないですね～。
これからは各階を定期的に確認すべきですね。
2013年06月20日
ようやくまとまりました
兼ねてから、いろいろと問題のあった借地の件が、ひと段落。
何度も交渉を重ねて、新たな契約書の作成、契約と業者さんを通して、各借地人と話がようやくまとまりました。
戦後、強制徴収された軍用地、そこを追われた住人たちが基地のまわりに虫食いのように住宅地を形成。
その土地は借地として、世代が変わっても現在も存在している。
地主は安い地代と高い租税公課に悩みながら、先祖代々の土地をこれからも守っていく現状。完全に不良資産です。
借地を安く売ることも交渉の場で提案したのですが、買う力がないということで断られました。（私からすれば買う気がないだけだと思います。）
今回、地代増額交渉の末、スズメの涙ほどですが、地代を上げることができましたが、借地人からの無理な？要求（ここでは書きませんが）も飲み、かなり譲歩した内容で契約。
間に入ってもらった業者さんへの報酬料金もバカにならない金額でした。
いろいろとありますが、今回の教訓として思ったことが「お金（欲）の魔力は怖い」ということです。人は豹変する・・
そんな中ですが、お互い納得して、土地賃貸契約書を締結できたことだけは良かったと思うことにします。
お互いに妥協した、玉虫色の決着ですが・・・・。
何度も交渉を重ねて、新たな契約書の作成、契約と業者さんを通して、各借地人と話がようやくまとまりました。
戦後、強制徴収された軍用地、そこを追われた住人たちが基地のまわりに虫食いのように住宅地を形成。
その土地は借地として、世代が変わっても現在も存在している。
地主は安い地代と高い租税公課に悩みながら、先祖代々の土地をこれからも守っていく現状。完全に不良資産です。
借地を安く売ることも交渉の場で提案したのですが、買う力がないということで断られました。（私からすれば買う気がないだけだと思います。）
今回、地代増額交渉の末、スズメの涙ほどですが、地代を上げることができましたが、借地人からの無理な？要求（ここでは書きませんが）も飲み、かなり譲歩した内容で契約。
間に入ってもらった業者さんへの報酬料金もバカにならない金額でした。
いろいろとありますが、今回の教訓として思ったことが「お金（欲）の魔力は怖い」ということです。人は豹変する・・
そんな中ですが、お互い納得して、土地賃貸契約書を締結できたことだけは良かったと思うことにします。
お互いに妥協した、玉虫色の決着ですが・・・・。
2013年06月14日
梅雨あけ
沖縄県地方、今日梅雨あけしました。
沖縄の暑い夏もいよいよ本番です。
ところで、
退去したアパートの一室に早速、入居の申し込みがありました。
現在、現状回復工事で内装工事中なのですが、即決で入居申し込み。クロスの全面張り替えで部屋の見栄えがよくなった効果が少なからずあったと思われます。
これからさらに、エアコンの取り換え工事、ハウスクリーニングが入る予定。
やはり、ある程度の現状回復（投資）は大切ですね。
この時期にすぐに埋まってくれて、嬉しい限りです。
沖縄の暑い夏もいよいよ本番です。
ところで、
退去したアパートの一室に早速、入居の申し込みがありました。
現在、現状回復工事で内装工事中なのですが、即決で入居申し込み。クロスの全面張り替えで部屋の見栄えがよくなった効果が少なからずあったと思われます。
これからさらに、エアコンの取り換え工事、ハウスクリーニングが入る予定。
やはり、ある程度の現状回復（投資）は大切ですね。
この時期にすぐに埋まってくれて、嬉しい限りです。
2013年06月07日
消費税について
今日は某建築会社の不動産セミナーに参加しました。
その内容は主に税金についてのもの。
特に来年の4月から8％に上がると消費税については詳しく説明していました。
例えば1億円のアパートを建築したの場合、消費税が500万→800万になり、利回りが下がる。家賃のアップが望めない昨今の状況を考えると大家にとっては、まったくいいことはありません。
注意する点は消費税増税によって建築資材も消費税の増税分が増えることにより、実際の建築費用は増税分（3％）だけでは済まず、より高くなるということでした。
林修先生の言葉ではありませんが、「建築するなら今でしょう」と笑いを誘ってました。
私にとってはあまり関係ありませんが、
住宅・アパート建築を検討しているのなら、今年の9月中に建築請負契約を締結すれば来年の4月以降の完成でも5％でOKみたいです。10月になると8％大違いですね。
今回のセミナーは建築会社主催のため、半分営業的な側面もあったのですが、いろいろと情報を収集することができました。
消費税に関しては、今年の9月末がある意味分岐点、きっと、かけ込みが殺到するんでしょうね。
その内容は主に税金についてのもの。
特に来年の4月から8％に上がると消費税については詳しく説明していました。
例えば1億円のアパートを建築したの場合、消費税が500万→800万になり、利回りが下がる。家賃のアップが望めない昨今の状況を考えると大家にとっては、まったくいいことはありません。
注意する点は消費税増税によって建築資材も消費税の増税分が増えることにより、実際の建築費用は増税分（3％）だけでは済まず、より高くなるということでした。
林修先生の言葉ではありませんが、「建築するなら今でしょう」と笑いを誘ってました。
私にとってはあまり関係ありませんが、
住宅・アパート建築を検討しているのなら、今年の9月中に建築請負契約を締結すれば来年の4月以降の完成でも5％でOKみたいです。10月になると8％大違いですね。
今回のセミナーは建築会社主催のため、半分営業的な側面もあったのですが、いろいろと情報を収集することができました。
消費税に関しては、今年の9月末がある意味分岐点、きっと、かけ込みが殺到するんでしょうね。
2013年06月04日
万一に備えて
今日、リフォームした物件の火災保険に加入しました。
掛け捨てタイプで年額保険料が約6千円。積立満期がある火災保険に比べると保険料の負担も軽く、全額経費にできるところも魅力です。
リフォームでかなりの資金をつぎ込んだので、最低でもその資金を回収するまではこの物件には働いてもらわないと困ります。
もしも今、火事で燃えてしまったら大損害です。そのリスクを考えたら火災保険のわずかな掛け金、安いものだと思います。
しかもたったの6千円。ちなみに建物が全焼した場合、建物の再調達可能な金額の保険金が支払われるとのこと。
リスクヘッジ、大切ですね！
掛け捨てタイプで年額保険料が約6千円。積立満期がある火災保険に比べると保険料の負担も軽く、全額経費にできるところも魅力です。
リフォームでかなりの資金をつぎ込んだので、最低でもその資金を回収するまではこの物件には働いてもらわないと困ります。
もしも今、火事で燃えてしまったら大損害です。そのリスクを考えたら火災保険のわずかな掛け金、安いものだと思います。
しかもたったの6千円。ちなみに建物が全焼した場合、建物の再調達可能な金額の保険金が支払われるとのこと。
リスクヘッジ、大切ですね！
2013年05月28日
ドアシリンダー交換
朝、管理会社から携帯に連絡あり。
また何かトラブル？
リフォームした物件の店舗部分のドアシリンダーが壊れているようで、鍵がかからない状態らしい。
このドア。かなり古いタイプなので、リフォームの際は鍵屋さんに出張してもらい調整してもらったこと思い出しました。
その際にシリンダー部分も新品に交換しておくべきでした。費用を抑えようとしたのが逆に高くつき、入居者さんにも迷惑をかけてしまいました。
今回は急を要すると思い、管理会社さんにお願いして業者さんを手配。
部品があるかどうか心配でしたが、無事交換できたようで、問題解決です。
リフォームした物件は築40年の築古物件。大規模なリフォームをしたつもりでいましたが、細かいところは今後も何かとトラブルがでてくるかもしれません。
今後も管理会社とも連携して対応していきたいものです。
また何かトラブル？
リフォームした物件の店舗部分のドアシリンダーが壊れているようで、鍵がかからない状態らしい。
このドア。かなり古いタイプなので、リフォームの際は鍵屋さんに出張してもらい調整してもらったこと思い出しました。
その際にシリンダー部分も新品に交換しておくべきでした。費用を抑えようとしたのが逆に高くつき、入居者さんにも迷惑をかけてしまいました。
今回は急を要すると思い、管理会社さんにお願いして業者さんを手配。
部品があるかどうか心配でしたが、無事交換できたようで、問題解決です。
リフォームした物件は築40年の築古物件。大規模なリフォームをしたつもりでいましたが、細かいところは今後も何かとトラブルがでてくるかもしれません。
今後も管理会社とも連携して対応していきたいものです。
2013年05月27日
退去のお知らせが・・・
今日、管理会社からアパートの退去のお知らせがありました。
この時期の退去は痛いです。
相手があることなので、こればかりは仕方ありませんが・・・。
室内はまだ見てませんが、現状回復費など、また持ち出しがあるんだろうな。きっと。
ところで、
父親の物件ですが、優良な長期入居者（10年以上住んでもらっている）さん向けに、サービスで畳の表替えを実施しました。
費用はもちろん、大家持ち。
入居募集に苦労することを考えると、安いものです。
既存の優良入居者さんに対しても、対策が必要かもしれませんね。
この時期の退去は痛いです。
相手があることなので、こればかりは仕方ありませんが・・・。
室内はまだ見てませんが、現状回復費など、また持ち出しがあるんだろうな。きっと。
ところで、
父親の物件ですが、優良な長期入居者（10年以上住んでもらっている）さん向けに、サービスで畳の表替えを実施しました。
費用はもちろん、大家持ち。
入居募集に苦労することを考えると、安いものです。
既存の優良入居者さんに対しても、対策が必要かもしれませんね。
2013年05月17日
次の段階へ
長いこと住人がいなくて、どこか暗く寂しそうだったリフォームした物件。
引越しが終わったようで、今夜から明かりがついてました。
こころなしか、建物も喜んでいるように見えます。
これで所有物件は満室稼働です。
しばらく、ゆっくりするのもいいのですが、さらに、次のステップへ進むことにしました。
年はじめ、新年の目標でもあり、ずっと心の中で温めていたもの、それは
不動産管理法人の設立。
いずれは法人化をと考えていたのですが、その煩雑な手続きや税金の知識不足、資金繰りなど乗り越えていくハードルが高くて、最近まで正直、かなり迷ってました。
ただ、今後のこと（特に税金面の負担）を考えると、どうせ法人を設立するなら早い方がいいと決断しました。
法人設立にむけて、これからまた忙しくなりそうです。
引越しが終わったようで、今夜から明かりがついてました。
こころなしか、建物も喜んでいるように見えます。
これで所有物件は満室稼働です。
しばらく、ゆっくりするのもいいのですが、さらに、次のステップへ進むことにしました。
年はじめ、新年の目標でもあり、ずっと心の中で温めていたもの、それは
不動産管理法人の設立。
いずれは法人化をと考えていたのですが、その煩雑な手続きや税金の知識不足、資金繰りなど乗り越えていくハードルが高くて、最近まで正直、かなり迷ってました。
ただ、今後のこと（特に税金面の負担）を考えると、どうせ法人を設立するなら早い方がいいと決断しました。
法人設立にむけて、これからまた忙しくなりそうです。
2013年05月10日
初入金
リフォームした戸建住宅。
入居者も決まり、今月からようやく稼働。
昨年の10月に物件を仕入れて、大規模リフォーム。思えばかなりの資金を投入し、銀行残高は減るばかり。
それに加えて税金や借入金や利息の支払いと、空室の間はヒヤヒヤもの。
そして、今日待望の初家賃（日割りですが）と敷金の入金がありました。
減っていたばかりの通帳残高がやっと増加に向かいます。
これまで減る一方だった歯車が逆にまわり始めると嬉しいものですね。
この物件での不動産投資はまだまだ始まったばかり。
これからが本当のスタートです。
入居者も決まり、今月からようやく稼働。
昨年の10月に物件を仕入れて、大規模リフォーム。思えばかなりの資金を投入し、銀行残高は減るばかり。
それに加えて税金や借入金や利息の支払いと、空室の間はヒヤヒヤもの。
そして、今日待望の初家賃（日割りですが）と敷金の入金がありました。
減っていたばかりの通帳残高がやっと増加に向かいます。
これまで減る一方だった歯車が逆にまわり始めると嬉しいものですね。
この物件での不動産投資はまだまだ始まったばかり。
これからが本当のスタートです。
2013年05月07日
高い！
実家のテレビが映らないということで、屋上に登ってみたところ、アンテナがボロボロ。
沖縄の場合、どうしても塩害の影響が大きく、必然的にアンテナの寿命も短くなってしまいますね～。
屋上から下を見下ろすと、かなり高さ。今は40代でバリバリ動けますが、年齢を重ねると厳しいかも。
DIYなので今回はアンテナ代4000円で済みましたが、アンテナ交換工事を業者さんに頼むと2万前後かかります。屋上に登ってみて、工賃には危険代（高所の危ない仕事代）も入っているんだと思いました。
高所恐怖症じゃない私ですが、この高さはさすがに怖かったです。
高所の作業は安全に気をつけましょう！！
沖縄の場合、どうしても塩害の影響が大きく、必然的にアンテナの寿命も短くなってしまいますね～。
屋上から下を見下ろすと、かなり高さ。今は40代でバリバリ動けますが、年齢を重ねると厳しいかも。
DIYなので今回はアンテナ代4000円で済みましたが、アンテナ交換工事を業者さんに頼むと2万前後かかります。屋上に登ってみて、工賃には危険代（高所の危ない仕事代）も入っているんだと思いました。
高所恐怖症じゃない私ですが、この高さはさすがに怖かったです。
高所の作業は安全に気をつけましょう！！
Posted by アイスクリームマン at
17:10
│Comments(0)
2013年05月01日
畳の新調
5月に入居予定のリフォームした物件。
正式に13日からの入居が決まりました。
今日は管理会社の担当者と畳屋さんと一緒に和室の畳の状態を確認。
残念ながら、畳の痛みが激しくて貼り替えだけでは済まず、新調することになりました。予想はしていたことですが、またまた費用がかかりそうです。
費用耐効果を考えると、昔の戸建住宅は妙に畳の部屋が多く余計な経費がかかり×ですね～。
畳屋さんによると、近頃は洋室のフローリングが人気で畳の需要が減少傾向で経営も大変みたいです。
個人的には井草の香りやそのまま寝たり、転がったりできる畳の部屋は好きなんですけどねぇ～。
正式に13日からの入居が決まりました。
今日は管理会社の担当者と畳屋さんと一緒に和室の畳の状態を確認。
残念ながら、畳の痛みが激しくて貼り替えだけでは済まず、新調することになりました。予想はしていたことですが、またまた費用がかかりそうです。
費用耐効果を考えると、昔の戸建住宅は妙に畳の部屋が多く余計な経費がかかり×ですね～。
畳屋さんによると、近頃は洋室のフローリングが人気で畳の需要が減少傾向で経営も大変みたいです。
個人的には井草の香りやそのまま寝たり、転がったりできる畳の部屋は好きなんですけどねぇ～。
2013年04月30日
4月も終わり
今日で４月も終わり。
朝から銀行をはしごです。
固定資産税の納付期限が今日までだったため、今回は1期分だけにしようかとも思ったのですが、手持ち資金をかき集めて、固定資産税を4期分思い切って全額納付。
それにしても鉄筋コンクリートの建物は固定資産税高いですね～。軽く1ヶ月分の家賃収入が吹き飛びました。
資金が底をつきつつあり、正直苦しいです。
5月からはリフォームした物件もようやく稼働予定。収益を生み出してくれます。
しばらくは、キャッシュフローを改善して、安定経営に努めたいと思います。
朝から銀行をはしごです。
固定資産税の納付期限が今日までだったため、今回は1期分だけにしようかとも思ったのですが、手持ち資金をかき集めて、固定資産税を4期分思い切って全額納付。
それにしても鉄筋コンクリートの建物は固定資産税高いですね～。軽く1ヶ月分の家賃収入が吹き飛びました。
資金が底をつきつつあり、正直苦しいです。
5月からはリフォームした物件もようやく稼働予定。収益を生み出してくれます。
しばらくは、キャッシュフローを改善して、安定経営に努めたいと思います。
2013年04月28日
第8回大家塾
今日は朝から沖縄大家塾のセミナーに参加。
ゴールデンウィークのまっただ中にも関わらず、朝から多くの勉強熱心な大家さんたちで会場はいっぱいでした。
沖縄大家塾のセミナー、3500円と手ごろな値段の割に毎回とても勉強になる話が聴けて満足しています。
また、教材として使用する雑誌「地主と大家」を読むだけでもかなり情報取集ができます。
今回のセミナー個人的には第3部の自主管理をされている岸本さんによる体験談がおもしろかったですね～。
都合上、セミナー後の大家さんたちとの懇親会に参加できなかったがとても残念でした。
次回開催予定の沖縄大家塾が今から楽しみです。
ゴールデンウィークのまっただ中にも関わらず、朝から多くの勉強熱心な大家さんたちで会場はいっぱいでした。
沖縄大家塾のセミナー、3500円と手ごろな値段の割に毎回とても勉強になる話が聴けて満足しています。
また、教材として使用する雑誌「地主と大家」を読むだけでもかなり情報取集ができます。
今回のセミナー個人的には第3部の自主管理をされている岸本さんによる体験談がおもしろかったですね～。
都合上、セミナー後の大家さんたちとの懇親会に参加できなかったがとても残念でした。
次回開催予定の沖縄大家塾が今から楽しみです。
2013年04月26日
清掃ボランティア
今日はアパートの周辺を清掃。
特に汚れていたのが、アパートに接道する道路。
行政まかせだといつまでたっても汚れたままなので、ボランティアで清掃。
草木にかくれて、ポイ捨てされたゴミがゴミを呼ぶ・・・・。
悲しいですね～。
約4時間の肉体労働。アパート周辺もすっかりきれいになりました。
before
after
きれいだと気持ちがいいですね～。
特に汚れていたのが、アパートに接道する道路。
行政まかせだといつまでたっても汚れたままなので、ボランティアで清掃。
草木にかくれて、ポイ捨てされたゴミがゴミを呼ぶ・・・・。
悲しいですね～。
約4時間の肉体労働。アパート周辺もすっかりきれいになりました。
before
after
きれいだと気持ちがいいですね～。
2013年04月22日
花植えてみました
入居が決まったリフォームした貸物件。
不動産から連絡があり、先方の都合で正式に5月20日以降の契約になるとのこと。5月から入居するものと思っていただけに、ちょっとガッカリです。
もちろん、家賃は日割りになります。
まぁ、契約して長く入居してもらえれば、家賃は後からついてきますからいいのですが、来月からの家賃を借入金返済にあてる予定をしていたので、計算が少し狂いますね～。
今日は気を取り直して、物件まわりの清掃を実施。
ついでに先日雑草を排除した国道脇のスペースに肥料を2袋入れ、花の苗を植えてみました。
ちょうど1ヶ月後の入居のころにはきれいな花を咲かせると思います。
不動産から連絡があり、先方の都合で正式に5月20日以降の契約になるとのこと。5月から入居するものと思っていただけに、ちょっとガッカリです。
もちろん、家賃は日割りになります。
まぁ、契約して長く入居してもらえれば、家賃は後からついてきますからいいのですが、来月からの家賃を借入金返済にあてる予定をしていたので、計算が少し狂いますね～。
今日は気を取り直して、物件まわりの清掃を実施。
ついでに先日雑草を排除した国道脇のスペースに肥料を2袋入れ、花の苗を植えてみました。
ちょうど1ヶ月後の入居のころにはきれいな花を咲かせると思います。
2013年04月16日
2013年04月12日
看板ビジネス
リフォームした物件の屋上に看板設置の依頼をしてきた業者。
築古の建物の躯体を守るためお断りしたのですが、隣の実家の建物の屋上にどうか？と逆提案。
先週、看板を設置させて欲しいとの連絡があり、看板設置の契約を締結。
昨日、その工事がありました。
看板の設置費用はすべて看板業者もち。
空いてる屋上の有効活用、屋根貸しビジネス。
太陽光発電もいいのですが、立地がよければ看板ビジネスもいいですよ～。
今後は貴重な収益を生み出してくれそうです。
築古の建物の躯体を守るためお断りしたのですが、隣の実家の建物の屋上にどうか？と逆提案。
先週、看板を設置させて欲しいとの連絡があり、看板設置の契約を締結。
昨日、その工事がありました。
看板の設置費用はすべて看板業者もち。
空いてる屋上の有効活用、屋根貸しビジネス。
太陽光発電もいいのですが、立地がよければ看板ビジネスもいいですよ～。
今後は貴重な収益を生み出してくれそうです。
タグ ：看板 太陽光発電 立地
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