2代目大家奮闘中！

  

今日は天気が良かったので、貸店舗前の階段部分にペンキを塗ってみました。







下地にシーラをぬり、ペンキ塗りを開始。





下地が緑色でむらがあったので、ペンキが乾いた後にさらに2回目のペンキ塗り。








きれいになりました～。

  

新年あけましておめでとうございます。

マイペースで大家業を営み、少しでも成長できるよう頑張っていきたいと思います。





消費増税、新築アパート建築ラッシュ、米軍再編など2014年も激動の年になる予感がします。


大家を取り巻く状況は厳しくなりますが、変化に敏速に対応できるよう心がけたいものです。



今年もつたない2代目大家のブログですがよろしくお願いします。




  

クロスの張替え工事、ハウスクリーニングが終わり、夕方に借主さんに無事に物件を引き渡し。








私もＤＩＹで頑張ったプチ修繕箇所。思い入れの残る箇所です。

before



after




窓枠もきれいに仕上がりました。







年末の慌ただしい中、業者さんに頑張ってもらったおかげで、なんとか今年中に引き渡すことができホっとしています。
業者さんには感謝感謝です。


これで管理物件は満室。



いい年が越せそうです。

  

昨日、正式に銀行に融資の申し込みをしました。

もっと早く動けばよかったのですが、結果は来年に持ち越しです。

いい知らせがあるといいのですが。






ところで、


入居の決まった貸し店舗。




夕方からクロス業者さんが入ってくれました。








業者さんも忙しくて、本来なら1週間まち。

さらに年末年始をはさむため、もっと遅れるかもしれなかったのですが、無理をいって夕方から工事に入って日曜日までに仕上げてくれることになりました。




クロス業者さん本当にありがとう。







月曜はハウスクリーニング。




うまくいけば年内には物件の引き渡しができそうです。



  

貸し店舗物件、クリスマスに無事賃貸契約まとまりました。



ところで、銀行ローンの借り換えを考えてます。




先月、異業種交流会で知り合った銀行マンのＫさん。







ずっとローンの相談に行こうかどうか迷っていたのですが、思い切って関係資料を持参して相談。シュミレーションを出してみたところ、かなりいい金利でローンが利用できる様子。




登記代はかかかりますが、現在の銀行のローンの利子との差額を考えると登記代は一年でペイできる金額。







思えば昨年の6月に優遇金利が終了して、毎月3万円も利子が増加。一年で36万円の負担増加。かなり痛い金額です。




融資が通るかどうか分かりませんが、アパートローンの融資の申込みをすることにしました。







今日は一日中、必要書類を集めるため、市役所、法務局など役所めぐり。







必要書類はそろったので、明日銀行でＫさんと融資打ち合わせの予定です。







うまくいけば来年一月からローンの借換えになります。








少しでも収益性を高めるのも大家として大事なこと。




今の銀行には悪い気もするのですが、これもビジネスと考えて割り切ってやっていこうと思います。








  

入居申し込みのあった店舗物件。




明日、正式に契約の予定。




今日は借主さんとクロス柄を決めてもらうため打ち合わせ。







クロスの種類が多いため、やっぱり簡単には決まりませんでした。

一日考えて決めてもらうことになりました。




今日は物件を引き渡す前に気になる箇所があったのでDIYで補修。










窓枠に大きな痛みあったため、パテうめしたところです。









乾いて固まったらたら、後日研磨して塗装する予定なのでできあがったらアップしたいと思います。




  

入居申し込みのあった貸し店舗。




クロスの貼り替えを前に下地で気になるところをDIYで補修してみました。

できることは自分でやる。これも経費削減です。





経年劣化のためかショーウインドーの底板が今にも抜けそうな状態。




このままではクロスが貼れません・・・・。



古い底板はとりあえず解体です。





新しいベニア板をショーウインドーの底板の大きさにカットし、底板を貼り替え。





外から見たらはこんな感じ。





あとはクロス業者さんにクロスを貼ってもらえればきれいに仕上がるはず。




物件の引き渡し前に他にも、もう少し直したい箇所があります。DIYでできることはやっておきたいと思います。
  

管理している貸し店舗の物件。




10月に退去したあと目立った動きがなく、不動産屋さんを営業してまわった結果、内見の案内が増えたような気がします。




さらに12月中に決めてくれたら1ヶ月家賃フリー、礼金なし、クロスの張替えもオーナーが持つという条件で募集。




そして、本日2件の入居申し込みをいただきました。同じ日に2件も申し込みがあるなんて嬉しい限りです。


客付けは別々の業者さんだったため、先着のお客さまを第一に二番手のお客様は予約という形でキャンセルがあったら連絡することになりました。




今月中には契約の予定。




入居申し込みだけして、契約をドタキャンすることも多いようなので、契約するまではまだまだ喜べません。早く契約できるといいのですが。






まずはできること、店舗内、外の清掃を心がけたいと思います。








  

今日は業者さんに依頼していた物件のエアコンクリーニングの日。




時間もあったので現場に立会い観察。







エアコンを細かく分解して、中まできれいに洗浄。





普通はフィルターのお掃除くらいしかしません。エアコンの内部は埃とカビ汚れが・・・。






洗浄後の汚水です。キタナイ！ビックリです。







これを見るとエアコンがカビや埃を撒き散らしているかもしれません。












多少費用はかかりますが、定期的なエアコンクリーニングは必要に感じました。  

管理会社主催の税務セミナーに参加してきました。




内容は来年の4月から増税になる消費税。そして、基礎控除が減額される予定の相続税について。




税理士の先生が細かくかみくだいて分かり易く説明してくれました。




何度も雑誌や新聞で見ている内容なのですが、セミナーに参加すると理解が深まります。







税制の改正などもあるのでこういったセミナーは助かります。







これからの大家は税金面のファイナンスも重要。知ってると知らないとでは大きな違いになると思います。







勉強になったセミナーでした。



  

昨夜は大家仲間のMさんのお誘いをうけて異業種交流会に参加。




その場の話はほとんど不動産に関すること。みんな不動産が好きなんですね。




銀行員、不動産業者さんなど職種は様々。普通ではめったに聞けない業界の話など、かなり盛り上がりました。







私の投資規模なんてかわいいもの。こんな若輩者の私がそこにいていいのか?と思いつつも、いろんなお話を聞かせてもらいました。








昨夜の話を聞いて気持ちが大きくなりがちですが、地道な大家としてやっていくスタンスは崩さず、少しずつ成長していきたいものです。

  

私事ですが、NAHAマラソン42.195キロの長丁場、無事完走しました。







スタート地点。天気は快晴。参加者もまだまだみんな元気。









中間地点、さすがに歩く人も増えてきました。ちなみに私は32キロ地点まで走りぬきました。








32キロからは歩いたり、走ったりの繰り返し。

苦しい残り10キロの距離。つらい時間帯でした。





5時間半でゴール！昨年よりも10分近く時間を短縮。40代がんばりました。












おわった後の沖縄そば格別に美味かった。




明日は筋肉痛まちがいなし！お疲れでした。



  

空き店舗の内装工事でクロス業者2社とやり取り。

2社から合い見積もりをとったのですが、クロスの張り替え工事でA社は15万円。B社は6万円。




A社はクロスの工事代も高いうえに、見積書には諸経費が計上され、さらに養生費や処分代がのっている。B社とは3倍近い開きがある。







もちろんB社に決めました。




今回は入居者さんもいないので、合見積もりをとったのですが、急いでいないときは合見積もり大切ですね～。




さらのB社からの提案で入居が決まった時点で入居さんにクロス柄を決めてもらうことになりました。




確かに大家が選んだクロスより、入居さん好みのクロス柄のほうがいいですからね～。







内装工事も決まったことなので店舗の募集活動を頑張りたいと思います。







  

今日は管理物件の庭の清掃・草刈りを行いました。





毎月、草刈りをしないとすぐに雑草が生い茂り、ジャングル状態に。庭というより山に近いかも？





草刈機は一日フル稼働でした。




定期的な掃草刈りが必要です。




また来月頑張ります！！


  

今日は午後から大家の会主催の不動産セミナーに参加しました。





セミナーの内容は退去が決まってから、入居が決まるまでの募集活動について、大家の会の下地さんの取り組みを紹介。



写真の取り方、グッズやツールなど参考になることがいくつもありました。





下地さんのような満室大家さんはそこまでしている。

その時は「やろう」と思うのですが、なかなかそこまで出来ない・・・・。




いろいろと考え、見直すべきところがあり、反省です。




まずは今月から空いている店舗の対策。できることから取り入れていきたいと思います。





  

昨夜は月曜に物件清掃中に偶然会った大家仲間のMさんのお誘いで飲みに出かけました。




Mさんとはそれほどまだ親しいわけでもなく、大家検定2級講座で知り合い、何度かセミナー等で一緒になったくらいの間柄。




酒を酌み交わし、アパート経営などお互いのことなどを話しながら、楽しい時間を過ごすことができました。



話してみると年齢も私と同い年。不動産投資をしていることもあり親近感がわきました。

Mさん曰く、私は45歳くらいだと思ったらしい。。。。いつも老けてみられる私。




Mさんはサラリーマン大家さんですでに、億単位のアパートを数棟所有。

大家検定2級講座受講の後、管理法人を設立し、他の資格取得のために勉強を始められたとのこと。




不動産業界の関係者とも積極的に交流して、人脈もかなり豊富な様子。




シャイな私と違い、Mさんは行動力があり、常に動いて成長しているなぁ～と感じました。


今後もMさんとは情報交換、交流を続けていきたいと思います。





それにしても、



昨夜はつい飲みすぎました。



おかげで昼過ぎまで二日酔いでつらかった。



酒の飲みすぎには気をつけよう。






  

今日はバイクのヘッドライトを交換してみました。

バイクに詳しいをわけではないのですが、まずはDIY。




前面に1本、裏側に2本の固定ネジをはずします。


ヘッドライトの電球を交換。





この電球、ネットで調べると最安値が650円で送料が1000円。

部品代より送料が高いなんて。遠隔地沖縄はやっぱり送料高すぎる～。




発送に数日かかるため、近くのバイク屋さんで結局、購入。値段は2200円。





普通に買うのとネットで買うのと、こんなに価格が違うんですね～。驚きです。




ヘッドライトを元にもどして、完成です。








2サイクルエンジンのリード100、かなり古いのですが、まだまだ現役です。


  

今日は賃貸戸建住宅の庭の清掃を実施。






それにしても雑草の伸びるのが早いこと。月1回の清掃はかかせません。


きれいになると気持ちがいいですね。








庭の清掃のあと、汚れた作業着のまま、接道する道路を清掃していると、声をかけてくる人が。




よく見ると大家検定2級講座で一緒だったMさん。




約1年ぶりの再会です。5分ほどの立ち話。




お互いの近況報告をかねて、近いうちに時間を作って会う約束。




どういう話がきけるか今から楽しみです。







  

先月末で退去の予定だった店舗の入居者さん。




現状回復に時間がかかったようで今日、約半月遅れて物件の引き渡しがありました。






店舗内はクロスの汚れが少し気になりましたが、その他はきれいになって戻してもらいました。



クロスの張替えは必要かもしれません。




通り沿いのまわりの貸し店舗も空室が目立ちます。ライバル多しです。



早期、入居が決まるように取り組んでいきたいと思います。
  

フィリピンに多大な被害をもたらした台風30号。

壊滅的な被害状況をみると自然の恐ろしさを改めて感じます。




地球温暖化の影響でスーパー台風の発生が増えるともいわれています。風速90ｍ超の大型台風が日本を襲う可能戦性も考えられます。今後はそれも想定した対策が必要になります。





今回の台風のニュースをみて、台風が多い沖縄で木造住宅は大丈夫なのでしょうか？




近年、沖縄本島は木造住宅の人気が高まってきていて物件数も増えているようです。




昔の沖縄は赤瓦屋根、セメント瓦屋根の木造住宅が主流。




戦後、米軍人住宅として建築されたコンクリート住宅から今のRC住宅が主流に。




沖縄でＲＣ住宅が普及した理由はそれなりに訳がある。




高温多湿、台風銀座と言われる沖縄。なんといっても台風対策・白蟻被害から建物を守るためにRC住宅が普及したと思います。




RC住宅は木造住宅に比べて建築価格が割高、暑くて湿気もこもり、エアコンは必需品。賃貸物件としてみたら法定耐用年数が47年もあり、減価償却に年数がかかるといったデメリットも。




木造住宅は木造建築基準の強化によって近年は建物も強固になっていてデザインもいいもが増えている。しかも価格が安く、なによりも法定耐用年数22年でＲＣ住宅に比べて短期で減価償却できる。

賃貸物件の投資として考えると木造住宅はかなり魅力があります。



台風、白蟻の被害については業者さんはかなり良くなったといいますが、こればかりは年数がたってみないとなんとも言えません。







沖縄の木造住宅に今後も注目したいと思います。